Όπως συμβαίνει πάντα με τις χώρες που έχουν μεγάλη οικονομική και βιομηχανική ανάπτυξη, αυτό συνεπάγεται και ένα μεγάλο κύμα αστικοποίησης. Και αυτό γιατί ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού μετακινείται από την ύπαιθρο προς τα αστικά κέντρα. Την ίδια ώρα τα αστικά κέντρα μετασχηματίζονται όχι μόνο από την εισροή σημαντικού πληθυσμού αλλά και από τις επιπτώσεις των κοινωνικών μετασχηματισμών. Ιδιαίτερο ρόλο παίζει και η ανάδειξη μιας μεσαίας τάξης που θεωρεί ότι μπορεί να αποκτήσει ένα καλό σπίτι.
Η Κίνα δεν αποτέλεσε εξαίρεση αυτής της τάσης της τελευταίες δεκαετίες. Αρκεί να αναλογιστούμε ότι ο αστικός πληθυσμός της Κίνας το 1973 ήταν 17,184% για να φτάσει το 2020 το 61,438%, δηλαδή ως ποσοστό του συνολικού πληθυσμού υπερτετραπλασιάστηκε, σηματοδοτώντας τον μετασχηματισμό μιας σε σημαντικό βαθμό αγροτικής χώρας σε μια χώρα που έγινε πρώτα το παγκόσμιο εργοστάσιο και τώρα είναι η δεύτερη σε μέγεθος οικονομία στον κόσμο.
Από αυτούς το 45% έχει το πλήρες καθεστώς των κατοίκων των πόλεων, ενώ το υπόλοιπο 15% έχει το υποδεέστερο καθεστώς του εσωτερικού μετανάστη από τις αγροτικές περιοχές.
Μια τέτοια αύξηση του αστικού πληθυσμού δεν μπορούσε παρά να προκαλέσει και μια μεγάλη ζήτηση για κατοικίες στα αστικά κέντρα. Η ζήτηση αυτή ενισχύθηκε και από την επιθυμία αρκετών κατοίκων των πόλεων να αναζητήσουν καλύτερη κατοικία.
Αυτό πήρε και τη μορφή της μεγάλης επέκτασης των κατοικημένων δομημένων περιοχών. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενώ ανάμεσα στο 2000 και το 2011 ο πληθυσμός των πόλεων αυξήθηκε κατά 50,5%, η έκταση των νέων τμημάτων των πόλεων αυξήθηκε κατά 76,4%.
Αυτό ήταν επόμενο να δημιουργήσει και μεγάλο πεδίο επένδυσης για τις επιχειρήσεις ακινήτων. Αυτές προσπάθησαν να ανταποκριθούν στη μεγάλη ζήτηση με το δανείζονται πολύ μεγάλα ποσά για να μπορούν να αγοράζουν εκτάσεις και να κατασκευάζουν οικιστικά συγκροτήματα που στη συνέχεια πωλούσαν. Το αποτέλεσμα ήταν η αγορά ακινήτων να αντιπροσωπεύει το 25% του κινεζικού ΑΕΠ. 
«Είναι πιο κερδοφόρο να σπεκουλάρεις στα ακίνητα παρά να πουλάς ναρκωτικά»
Σε ορισμένες περιοχές της Κίνας η ζήτηση για ακίνητα διαμόρφωσε μια ιδιαίτερα κερδοφόρα και ελκυστική αγορά, ακόμη και όταν φάνηκε ότι κάπως υποχωρούσε η συνολική αυξητική τάση των τιμών ακινήτων. Αυτό δεν σταμάτησε ούτε στην περίοδο της πανδημίας.
Η αγορά ακινήτου σε περιοχές όπου υπήρχε μεγάλη ζήτηση θεωρήθηκε μια ιδιαίτερα κερδοφόρα επένδυση, ιδίως από τη στιγμή που η αναπτυσσόμενη κινεζική μεσαία τάξη επιθυμεί διακαώς να αποκτήσει καλά ιδιόκτητα σπίτια.
Όπως δήλωσε και ένας επιχειρηματίας που είχε αγοράσει δύο ακίνητα στην Σεντσέν, λίγο πριν η κυβέρνηση ανακοινώσει ότι θα την κάνει «πόλη-πρότυπο», γεγονός που διπλασίασε την αξία των ακινήτων του πριν αυτά αποπερατωθούν, «είναι πιο κερδοφόρο να σπεκουλάρεις στα ακίνητα παρά να πουλάς ναρκωτικά».
Η περίπτωση της Evergrande
Ο όμιλος της Evergrande είναι ο μεγαλύτερος όμιλος ακινήτων στην Κίνα και με όρους εισοδήματος κατέχει την 122η θέση ανάμεσα στους επιχειρηματικούς ομίλους παγκοσμίως, με βάση την κατάταξη του περιοδικού Fortune.
Ωστόσο για να μπορέσει να υλοποιήσει τα μεγάλα επενδυτικά της σχέδια, που συχνά περιλαμβάνουν φιλόδοξες παρεμβάσεις ακόμη και στη διαμόρφωση του τοπίου (ακόμη και ως προς το χρώμα της άμμου στην παραλία). Τα σχέδια αυτά τροφοδοτούνταν από τη μεγάλη ζήτηση για κατοικίες στα κινεζικά αστικά κέντρα και το γεγονός ότι η Κίνα διατήρησε ρυθμούς ανάπτυξης παρά την πανδημία.
Το αποτέλεσμα ήταν η Evergrande να γίνει η πιο υπερχρεωμένη εταιρεία ακινήτων στην Κίνα. Οι επισφάλειές της αυτή τη στιγμή αγγίζουν τα 310 δισεκατομμύρια δολάρια, παρότι η εταιρεία ανακοίνωσε ότι κατάφερε να περιορίσει τον Ιούνιο το χρέος της στα 89 δισεκατομμύρια δολάρια. Αντιμετωπίζει έτσι μια πολύ σοβαρή κρίση ρευστότητας, ενώ ανακοίνωσε ότι οι μηνιαίες πωλήσεις της υποχώρησαν ανάμεσα στον Ιούνιο και τον Αύγουστο.
Η υπερχρέωση αυτών των εταιρειών ήταν ο βασικός μηχανισμός για να επεκτείνονται να αποκτούν γη και να οικοδομούν ακίνητα που μετά πωλούσαν. Στηρίζονταν στο ότι θα είχαν συνεχή ζήτηση για τα νέα οικοδομήματα, άρα και εισροή εσόδων και στη δυνατότητα μεγάλης μόχλευσης εφόσον ήταν πολύ μεγάλες εταιρείες με παραδοσιακούς δεσμούς με το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Αυτό διαμόρφωνε και μια νοοτροπία too big to fall. Επιπλέον, εκμεταλλεύτηκαν όλη την προηγούμενη δεκαετία την μεγάλη προσφορά φτηνού χρέους.
Οι αλλεπάλληλες ανακοινώσεις για τα προβλήματα της εταιρείας, είχαν ως αποτέλεσμα μεγάλη ανησυχία στους καταναλωτές. Πολλοί που έχουν αγοράσει κατοικίες ανησυχούν μήπως δεν αποπερατωθούν αυτές εγκαίρως, καθώς η εταιρεία αναγκάζεται να προσφέρει στους προμηθευτές της πολύ μεταγενέστερες ημερομηνίες αποπληρωμής.
Επιπλέον, πολλοί άνθρωποι που έχουν αγοράσει χρηματοοικονομικά προϊόντα από άλλες θυγατρικές του ομίλου αντιμετωπίζουν το πρόβλημα ότι η εταιρεία δεν καταβάλει τις εγγυημένες υποχρεώσεις της. Όλα αυτά έχουν οδηγήσει και σε διαμαρτυρίες θυμωμένων πελατών της εταιρείας.
Διαμαρτυρία πελατών της Evergrande
Οι επιπτώσεις στις αγορές
Η εταιρεία προσπαθεί να αναδιαρθρώσει το χρέος της και να πουλήσει περιουσιακά στοιχεία για να μπορέσει να αντιμετωπίσει το πρόβλημα ρευστότητας και να αποφύγει τη χρεοκοπία. Γι’ αυτό και έχει προσλάβει ειδικούς συμβούλους για την αναδιάρθρωση του χρέους.
Όμως, τα προβλήματά της επηρεάζουν τις κεφαλαιαγορές, καθώς τέτοιες εταιρείες στηρίζονται πάρα πολύ σε ομολογιακά δάνεια εντός και εκτός Κίνας, με τις διακυμάνσεις του δικού της χρέους να διαμορφώνει ευρύτερες δυναμικές και να σπρώχνει προς τα πάνω τις αποδόσεις σε όλο το φάσμα του κινεζικού χρέους σχετικού ρίσκου. Είναι χαρακτηριστικό ότι το χρέος της με ωρίμανση την επόμενη χρονιά έφτασε να πωλείται ως και 30 σεντς το δολάριο.
Στο στόχαστρο των κυβερνητικών ελεγκτών
Το προηγούμενο διάστημα οι μεγάλες υπερχρεωμένες και πολύ μεγάλη μόχλευση εταιρείες ακινήτων είχαν βρεθεί στο στόχαστρο των κινεζικών αρχών. Αυτό εκτός όλων των άλλων είχε να κάνει και με την προσπάθεια να περιοριστούν οι αυξητικές τάσεις στις τιμές των κατοικιών.
Για την κινεζική ηγεσία οι αυξήσεις των τιμών των κατοικιών ήταν «πολιτικά μη αποδεκτές». Άλλωστε, ο ίδιος ο Σι Τζινπίνγκ είχε δηλώσει ήδη από το 2017 ότι τα «σπίτια είναι για να κατοικείς όχι για να κάνεις κερδοσκοπία».
Ταυτόχρονα, οι κινεζικές αρχές προσπάθησαν να επιβάλουν τις λεγόμενες «τρείς κόκκινες γραμμές», δηλαδή την έμφαση σε τρεις κρίσιμους δείκτες για τη βιωσιμότητα αυτών των εταιριών: τον λόγο του χρέους προς τη ρευστότητα, του καθαρού χρέους προς το μετοχικό κεφάλαιο και του χρέους προς τα συνολικά στοιχεία ενεργητικού. Αυτό αποτύπωνε και ένα άγχος για τον κίνδυνο να εκμεταλλευτούν αυτές οι εταιρείες την νομισματική χαλάρωση και να προσπαθήσουν να σωρεύσουν ακόμη περισσότερο χρέος.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι κινεζικές αρχές έχουν επιβάλει περιορισμούς ως προς τη δυνατότητα των εταιρειών ακινήτων να δανείζονται, ιδίως από τη στιγμή που στο τρίτο τέταρτο του 2020 τα δάνεια για ακίνητα είχαν φτάσει το 29% των συνολικών δανείων σε γιουάν.
Αυτό εντάσσεται στη συνολικότερη στροφή της κινεζικής ηγεσίας που έχει δείξει ότι δεν επιθυμεί να αφήσει ανεξέλεγκτες τις μεγάλες ιδιωτικές εταιρείες, ξεκινώντας από τον τρόπο που έχει στραφεί εναντίον των μεγάλων τεχνολογικών εταιρειών.
Το ερώτημα είναι ποια μορφή θα πάρουν οι κραδασμοί από τα προβλήματα της Evergrande. Εάν, δηλαδή, θα απορροφηθούν ή εάν θα αποτελέσουν την αφετηρία μιας συνολικότερης κρίσης ενός κλάδου που παραμένει ιδιαίτερα σημαντικός για την κινεζική οικονομία, αλλά και ταυτόχρονα συνδέεται με πολλούς τρόπους με το κινεζικό αλλά και το διεθνές χρηματοπιστωτικό σύστημα.